Eén van de meest gehoorde argumenten voor het kiezen voor een Tiny House is de financiële haalbaarheid. Steeds meer mensen ondervinden hoe krap en duur de huizenmarkt is, zowel die van kopen als van huren. Wie niet terecht kan op de woonmarkt als huurder of koper, kijkt dan al gauw uit naar ‘alternatieve woonvormen’. Want die lijken op het eerste zicht erg aantrekkelijk.

Toch is het belangrijk om alle kosten in rekening te brengen enerzijds en te kijken naar de financiering van een woonst, en zeker een Tiny House, anderzijds. Daarbij is het bijvoorbeeld  belangrijk een onderscheid te maken tussen het nominaal budget dat je hebt, dus de ‘prijs’ van een woning en de waarde die je ermee kan realiseren. Dat laatste slaat zowel op de echte kosten én op de herverkoopwaarde. 

Het klinkt allemaal heel economisch en het wordt ook wat technisch, maar dit zijn belangrijke onderdelen van de beslissing om te kiezen voor een Tiny House. Er worden daar ook veel vragen over gesteld.

De woonmarkt

Wonen is een grondrecht. Eerst en vooral mogen we aannemen, ook wettelijk, dat wonen een grondrecht is. In principe kan iedere burger eisen dat de overheid het mogelijk maakt dat grondrecht uit te oefenen. Dat is makkelijker gezegd dan gedaan… Het is dus een gezamenlijke verantwoordelijkheid om het recht op wonen waar te maken, en niet alleen een individuele ‘strijd’. 

In Vlaanderen is bijna 80% van de mensen eigenaar van de woning die ze bewonen. Daarnaast is er ook een stijgend aantal mensen die 2 woningen bezitten, zonder evenwel te verhuren. Er is ook een relatief klein aantal mensen die meerdere woningen bezitten die bedoeld zijn om te verhuren. Dat verhuren kan onder vele vormen gebeuren, dus niet alleen als permanente woning die langdurig wordt verhuurd.  Van de mensen die wonen in een eigen woning, is ongeveer 20% ‘noodkoper’, wat betekent dat de woning niet aan de eisen van de wooncode voldoet en/of er structurele gebreken zijn die niet opgelost worden omdat de herstellingen niet gefinancierd geraken. En dan is er nog de categorie ‘huisjesmelkers’, maar dat is een apart verhaal. Zo zit de private woonmarkt ongeveer in elkaar.

Daarnaast bestaan er sociale woningen, gebouwd en beheerd door sociale huisvestingsmaatschappijen én noodwoningen die voorzien worden door gemeenten, of door samenwerkingsverbanden tussen gemeenten of eventueel door verzelfstandigde agentschappen van de overheid.

En er is een nieuwe trend, die niet ‘privaat’ of ‘publiek’ is , maar ergens daar tussen ligt. Het zijn collectieve voorzieningen , soms ook commons genoemd, maar met privaat geld gefinancierd.

De meest gekende vormen zijn cohousing projecten, CLT projecten en coöperatieve woonvormen.  Een voorbeeld van zo een coöperatie is Wooncoop , die onder andere gefinancierd wordt door burgers en die collectieve woonoplossingen creëert.

Hoe past tiny housing in dit plaatje?

Er zijn nog wel meer alternatieve woonvormen en organisaties die dit mee ontwikkelen en behartigen, maar het zou ons te ver leiden die hier allemaal op te sommen. Nu we de markt een beetje kennen, kunnen we zoeken hoe we het idee van een Tiny House kunnen realiseren in deze economische context. 

Vier vragen waarop je als Tiny House liefhebber een antwoord zou moeten formuleren.

 

1. Wat is je budget?
   Indien je je budget berekent, moet je dat niet alleen doen voor de aankoop van uw Tiny House, maar voor alle bijkomende kosten. Bovendien moet je niet alleen tellen hoeveel geld je zelf al hebt gespaard, maar ook hoeveel je in de toekomst zult gaan sparen. Die toekomstige spaargelden kun je dan omzetten in een lening, waardoor je nu al over de centen beschikt die je in de toekomst toch zou gaan sparen. Als je een Tiny House wenst te kopen en je zou door die aankoop toch niets kunnen sparen in de toekomst, dan klopt de rekening niet! Dat betekent dat je jouw financiële hand overspeelt. 
   
   
2. Wat is je termijn?
   Als we het hebben over termijnen, dan bedoelen we vaak heel verschillende dingen. Ten eerste gaat het vaak over de termijn van de financiering (dus de lening of zelfs de ‘lening aan jezelf) van de aankoop van een Tiny House. Ten tweede gaat het vaak over de afschrijving, de jaren waarin de waardevermindering van het Tiny House wordt verrekend. En ten derde gaat het ook over de echte levensduur van het type Tiny House. Als je een Tiny House op 20 jaar financiert, maar de afschrijving op 15 jaar staat, dan betaal je nog vijf jaar af voor iets wat economisch ‘niets meer’ waard is. Omgekeerd, als de levensduur van een Tiny House veel langer is dan de 15 jaar afschrijving, kan je er heel lang wonen zonder investeringskost. Het beste is natuurlijk dat de financiering, de afschrijving en de levensduur op elkaar afgestemd zijn.
   
   
3. Wat is de echte kost?
   Een Tiny House kopen kost veel meer dan de bouwers ervan tonen. Dat is ook niet fout of verwonderlijk. Zij zijn immers niet verantwoordelijk voor alle kosten die erbij komen en zij kunnen dat voor hun klanten ook niet inschatten. Als je de verschillende soorten Tiny Houses vergelijkt moet je toch heel veel omrekenen. Later zullen we modellen ontwikkelen om dit te doen, maar voorlopig geven we advies op maat tegen betaling.
   
   Een andere aspect is de prijs per vierkante meter. Bouwtechnisch gezien is kleiner bouwen altijd duurder bouwen! Dat is een wetmatigheid. En hoe meer buitengevels er moeten gebouwd worden, hoe duurder. Dat betekent dat alleenstaande Tiny Houses die piepklein zijn, ook het duurst zijn per vierkante meter, terwijl ze nominaal (dus qua ‘prijs’) heel betaalbaar lijken. Voor mensen met een zeer beperkt budget lijkt dit heel aanlokkelijk. Maar objectief ben je dus niet ‘goedkoper’ af met een Tiny House. Het is dus belangrijk te kiezen voor een Tiny House vanuit de juiste ingesteldheid, filosofie en motivatie en niet door socio-economische omstandigheden gedwongen. Een gevolg van een ondoordachte keuze is dat misschien de aankoop nog wel lukt, maar vervolgens de bijkomende kosten om te wonen (grond, voorzieningen, vergunningen en lasten) een groot probleem vormen. En daarnaast treed er ‘waardeverlies’ op, waardoor het geïnvesteerde geld verloren gaat met de jaren en de herverkoop zeer weinig oplevert, in tegenstelling tot de traditionele woningmarkt (wat overigens ook een economische bubbel vormt).

Besluit

Het is dus belangrijk te beseffen dat sommige Tiny Houses een prima oplossing kunnen zijn voor een particuliere woonnood, maar niet noodzakelijk goede investering van de spaarcenten. Meer nog, mocht je spaargeld slim kunnen beleggen is de opbrengst vaak zoveel hoger, dat dit andere mogelijkheden biedt voor huisvesting.

Maar natuurlijk zijn de meesten onder ons geen beleggers, en daarmee is dat voorbeeld bijna louter theoretisch. Maar economisch is het daarom niet minder juist.

De echte kost is dus iets anders dan de prijs die men vaak voor ogen heeft. Maak een financieel plan, zowel van uitgaven als van financiering voor de periode voor, tijdens en ook na de bouwfase.

Hoe verder?

Het spreekt vanzelf dat we in één artikel niet op elk element kunnen ingaan. Maar als de organisatie voldoende steun krijgt, kunnen we meer informatie delen, onderzoek doen en projecten ontwikkelen. Daarom is het belangrijk om je aan te melden voor de nieuwsbrief. In een later stadium gaan we vragen om ook echt ‘lid’ te worden van de vereniging zodat we aan de overheid kunnen aantonen hoe belangrijk de Tiny Hous Community echt is.