Er is het aanvoelen aan dat ‘wonen’ op een manier die duurzaam, aangenaam en betaalbaar is, voor steeds minder mensen is weggelegd. Maar is dat wel zo? Ja en nee…
De woonmarkt bestaat uit vele soorten ‘markten’, die elk hun eigen problemen hebben. Om te beginnen is er het onderscheid tussen de huurmarkt en de koopmarkt, tussen de sociale huur en de private huur (verhuurders). En dan zijn er de koopwoningen: noodkopers, budgetkopers, het luxe segment en alles tussenin. En dat gecombineerd met bestaande woningen (herbouw, verbouw, restauratie) en nieuwe woningen (nieuwbouw individueel, sleutel op de deur, projectontwikkelaars, … En daarnaast heb je nog de ‘alternatieve woonvormen’ zoals cohousing, samenhuizen, coöperatief wonen en kleinschalig bouwen en wonen. Dat laatste is sinds 2021 voorwerp van onderzoek door de Vlaamse Administratie op vraag van de Minister voor Wonen, Diependaele. Meer hierover later.

Er zijn wel degelijk problemen op de diverse ‘woonmarkten’. Om te beginnen zijn er te weinig sociale woningen, niet alleen vanwege de lange wachtlijsten en het feit dat er nog meer mensen eigenlijk recht op hebben en niet eens op de wachtlijst staan. Maar ook verhoudingsgewijs, d.w.z. in verhouding tot de hele woningvoorraad, scoort België niet goed. Frankrijk is daarbij koploper, maar ook buurlanden als Duitsland en Nederland hebben in verhouding meer sociale woningen om de burgers met laag inkomen te huisvesten. Dat kan dus beter. Maar de vraag is dan wie die investering zal dragen, want erg veel financieel rendement valt er niet te halen. Zeker niet als je bedenkt dat de alleen de allerzwaksten nu in aanmerking komen, de huurinkomsten dus dalen én er een structurele onderfinanciering is. Dan wordt het wel héél moeilijk om kapitaal of zelfs subsidies te vinden (als die niet 100% dekkend zijn).

Ten tweede, de koopmarkt voor nieuwbouwwoningen bestaat te vaak uit ‘standaardwoningen’ met een potentieel hoog rendement voor de investeerder, maar niet noodzakelijk gebouwd voor de vraag in de markt. Sinds enkele decennia is een nieuwbouwappartement een geliefkoosde maar speculatieve investering van menig Vlaming, rechtstreeks of via een investeringsfonds. Die standaard woningen zijn niet bedoeld voor grote gezinnen, en zijn eigenlijk te groot – en te duur- voor singles of éénoudergezinnen. Er is dus een ‘asymmetrie’ in de markt. Tot voor kort kon er overigens zeer goedkoop geld geleend worden, en nog eerder tot 105% van de aankoopsom. Dit waren beide grote hefbomen voor mensen met weinig eigen inbreng én een beperkte financiële draagkracht (maandelijkse hypotheek mag theoretisch niet hoger zijn dan één derde van het besteedbaar maandinkomen). Maar ondertussen is er de inflatie, stijgende rente, hypotheekbeperkingen én een oververhitte markt die maar heel langzaam ‘afkoelt’, waardoor de prijzen niet echt zakken, eerder minder snel stijgen…

En tussen de mensen die terecht kunnen op de sociale huurmarkt en de mensen die wél een (gepaste) woning kunnen kopen, zit een grote groep met diverse behoeften, problemen en oplossingen. En de vraag is dan welke rol ‘Tiny House’ als bouw- en woonconcept kan spelen? (wordt vervolgd)